בקצרה: מס שבח חל על הרווח הריאלי ממכירת נכס, לא על מלוא מחיר העסקה. ליחיד השיעור עומד על 25 אחוז מהשבח, ודירת מגורים יחידה זכאית ברוב המקרים לפטור מלא. הדיווח מוגש לרשות המסים בתוך 30 יום מיום החתימה.

הרבה מוכרים מניחים שהמס נגזר מהסכום שקיבלו על הדירה. זו הנחה שעולה כסף. רשות המסים ממסה את השבח בלבד, כלומר את ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, אחרי שמורידים ממנו הוצאות מוכרות ומעדכנים אותו למדד.

קראו גם: אתם משלמים ארנונה מלאה? ייתכן שמגיעה לכם הנחה שאתם לא מנצלים · כל מה שרציתם על השקעות נדל"ן בחו"ל · היטל השבחה: המס ששולף מכם 50 אחוז בדיוק ברגע המכירה

על מה בדיוק חל המס

הבסיס לחישוב הוא שלושה מספרים: מחיר הרכישה המקורי, מחיר המכירה, וההפרש ביניהם. אם קניתם דירה ב־1.2 מיליון שקל ומכרתם ב־1.9 מיליון, השבח הגולמי הוא 700 אלף שקל, אך רק החלק הריאלי שלו ממוסה. לצד המס גובה לעיתים הוועדה המקומית גם היטל השבחה, שהוא תשלום נפרד ובעל היגיון חישוב משלו. שני החיובים מגיעים לרוב יחד ברגע המכירה, וקל להתבלבל ביניהם.

כמה משלמים: 25 אחוז והחישוב הלינארי

שיעור המס ליחיד הוא 25 אחוז מהשבח הריאלי. נכס שנרכש לפני 1 בינואר 2014 נהנה מחישוב לינארי מוטב, שמפצל את הרווח לפי תקופות: החלק שנצבר עד אותו תאריך פטור לרוב ממס, והחלק שאחריו ממוסה ב־25 אחוז. ככל שהנכס ותיק יותר, נתח גדול יותר מהרווח נופל בתקופה הפטורה, והחשבון הסופי קטן. מי ששוקל השקעות נדל״ן בחו״ל צריך לזכור שכללי המיסוי במדינות אחרות שונים לחלוטין מהמנגנון הישראלי.

מתי אפשר לא לשלם בכלל

הפטור המרכזי שמור לדירת מגורים יחידה. מי שמחזיק דירה אחת בלבד, החזיק בה לפחות 18 חודשים ולא מכר דירה אחרת בפטור ב־18 החודשים הקודמים, זכאי בדרך כלל לפטור מלא ממס שבח עד תקרה של כ־5 מיליון שקל. בעל שתי דירות ומעלה משלם על הדירה הנמכרת, אלא אם מדובר בירושה שעומדת בתנאים מיוחדים. הפטור אינו אוטומטי, צריך לבקש אותו בטופס הדיווח.

איך מקטינים את השומה

השבח נמדד אחרי ניכוי הוצאות שהוצאתם על הנכס, ולכן שמירת קבלות היא ההבדל בין שומה גבוהה לנמוכה. מס שבח שונה מהוצאות ההחזקה השוטפות. תשלומי ארנונה חודשיים אינם מנוכים מהשבח, גם אם בדקתם אם מגיעה לכם הנחה בארנונה בתקופת הבעלות.

• מס הרכישה ששילמתם ביום הקנייה
• שכר טרחת עורך דין בעסקאות הקנייה והמכירה
• דמי תיווך ששולמו בשני הקצוות
• עלויות שיפוץ מהותי והשבחה שהעלו את ערך הנכס
• ריבית ריאלית על משכנתא, בתנאים מסוימים
• אגרות והוצאות רישום בטאבו

מקור רשמי לכללים ולהגדרות המשפטיות מרוכז בערך מס שבח מקרקעין, שמסביר את מבנה החוק ותיקוניו לאורך השנים.

לפני שאתם חותמים על עסקה, בקשו שומה עצמית ראשונית מרואה חשבון או יועץ מס. תכנון של חודשיים־שלושה מראש, במיוחד סביב עיתוי המכירה ומועד רכישת הדירה הבאה, יכול להפוך חבות של עשרות אלפי שקלים לפטור מלא.